Stante le numerose richieste che pervengono allo Studio legale Setti & Associati in merito a questioni relative alla gestione di immobili in comunione, sia essa ereditaria ovvero volontaria, risulta necessario chiarire brevemente alcuni aspetti.
A tal fine occorre innanzitutto esaminare la disciplina del codice civile partendo dall’art. 1102 c.c. il quale conferisce a ciascun soggetto facente parte della comunione il diritto di utilizzare il bene in comune, ponendo soltanto due limiti espressi: 1) il divieto di alterare la destinazione del bene (ad esempio destinare ad unità commerciale una unità abitativa);
2) il divieto di impedire che anche gli altri “comunisti” possano utilizzare il bene secondo i propri diritti.
Non è raro, però, che tra i vari comproprietari possano sussistere interessi ed intenti diversi sulla gestione del bene secondo i propri diritti (come per l’appunto volontà di abitare il bene piuttosto che porlo in locazione ecc…), ed è proprio in questi casi che soccorre la disciplina codicistica che all’art. 1105 c.c. stabilisce che: “tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune.”
Il codice a tal proposito distingue tra 3 diverse modalità di gestione:
1) atti di ordinaria amministrazione (art. 1105 secondo comma c.c.) per i quali è necessaria la maggioranza delle quote (qualora i comproprietari siano due con pari quote, è possibile per un proprietario singolarmente sottoscrivere il contratto di locazione che quindi sarà concluso validamente nei confronti del conduttore, salva poi la possibilità di ratifica futura per il comproprietario inconsapevole o dissenziente);
2) atti eccedenti l’ordinaria amministrazione (art. 1108 primo e secondo comma c.c.) per i quali è necessaria una maggioranza di quote dei 2/3 – trattasi solitamente delle innovazioni dirette al miglioramento della cosa comune o a renderne più comodo e redditizio il godimento;
3) atti di compravendita o di costituzione di diritti reali sul bene comune (per esempio diritti di usufrutto, uso, superficie, abitazione ecc…) o locazioni ultranovennali (art. 1108 c.c. terzo comma) per i quali è necessaria l’unanimità dei comproprietari in quanto sarebbero atti idonei a comprimere per lungo tempo e/o in modo definitivo il godimento della cosa comune.
é del tutto pacifico, poi, in dottrina e giurisprudenza che la decisione di concludere un contratto di locazione abitativa standard che non ecceda i 9 anni sia da considerare atto di ordinaria amministrazione e, pertanto, se la maggioranza dei comproprietari in base al valore delle proprie quote decide in tal senso, la minoranza dissenziente potrà soltanto accettare la decisione che diventerà per lei obbligatoria.
Lo studio legale Setti & Associati rimane a disposizione per ogni chiarimento e delucidazione ulteriore in merito, anche per quanto attiene alle concrete modalità di attuazione dei diritti descritti.
Avv. Paolo Setti
Avv. Sergio Paolo Setti
Avv. Silvia Cocchi
